今回は、競売の入札をする時に一番大切な資料となる3点セットと言うものをお話しします。

この3点セットは、競売の入札を判断する際に参考とする資料で、この資料がないと、どんな物件なのか皆目状況がつかめないことになりますので、よく読みこなす必要があります。

 

まずは、3点セットと言っても、何があるのかを理解してください。

• 物件明細書


• 現況調査報告書


• 評価書

の3点となります。

そして、表紙として「期間入札の公告」なるものがセットされています。

裁判所により、内容には若干の違いはあれど、

表紙⇒物件明細書⇒現況調査報告書⇒評価書　の順番となっています。

 

それでは、表紙「期間入札の公告」には何が記載されているのでしょうか？

入札期間・開札期日・売却決定期日などが記載され、次に売却基準価格・買受可能価格・買受申出保証額と物件目録が綴られています。

これは、入札期間などを知らせるためと、入札するために払い込む必要のある金額を説明したものです。

 

物件明細書

不動産の表示から「売却により成立する法定地上権」「買受人が負担することとなる他人の権利」「特記事項」「その他参考となる事項」「注意書」などが記載されたもので、大まかに問題点などを記載しています。

 

現況調査報告書

ここには、執行官が訪問して調査した内容が記載されています。

この現況調査報告書が記載される前のもので、調査年月日は注意する必要があります。なぜなら、期間が経過していたら調査時点より、当然ながら変化していることが考えられるので・・・・。

内容的には、現地に赴き、所有者などに状況を確認し、図面を引いたり、写真を撮ったり法務局・市役所・その他関係役所を回り調査した結果を記載しています。

後は、公図や測量図、建物図面なども綴られています。

問題点なども記載してありますので、良く読み込む必要があります。

写真なども添付してあるので、内覧が出来ない分写真と説明文から、傷み具合を判断する必要もあります。落札後どれくらいのリフォーム費用が必要か算定するためにも・・・・。

 

最後は、評価書

評価書は、裁判所が指定した不動産鑑定士が、現地調査を行い評価を算定したものである。但し、現況調査報告者の調査日時とは一致しない。

固定資産税評価、公示価格、路線価評価、現況調査を基にした評価などを総合勘案し、競売に付された変動値を加味して評価されている。

また、競売が落札されない場合には再評価鑑定が行われるので評価書が複数存在するので注意が必要である。

 

以上今回は表紙を含めた3点セットの説明を行いましたが、3点セットには法律用語も多いし、特殊事情の記載の仕方も裁判所により表現が違う場合もあるので、何回も読み込み、数をこなす必要があります。

少しわかりにくかったかもしれませんが、詳細はお問合せ下さい。

興味が沸けば幸いです。それでは、また。