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競売物件の落札のお話し

今回は、落札のお話しです。落札と言うよりも、落札結果のお話しと考えてください。

実際に私が感じたお話しで、それぞれ考え方感じ方は違うと思いますが、競売がどんなものかを感じて頂きたいのでお読みください。

 

競売裁判所  大阪地方裁判所

入札期間  令和2年11月26日9時~12月2日5時

開札期日     令和2年12月8日

 

  • 大阪市旭区千林1丁目


土地  宅地  面積  41.99㎡(12.7坪)

建物  鉄骨造陸屋根3階建 1F30.25㎡ 2F30.25㎡ 3F17.09㎡

(実際の広さは増築部分があるので登記面積と違います)

京阪本線「千林」駅 徒歩2分(道路距離110m)

商業地域 建ぺい率80% 容積率400%(但し前面道路の関係で制限受ける)

前面道路 3m  再建築の場合はセットバック必要

賃借人あり 1階 店舗 2階  空室  3階 居宅

現状  月額 約14万円の賃料あり

売却基準価格   4,050,000円

落札価格     14,760,000円

入札人数      31名

落札者      法人

 

この物件については、入札準備をしていましたが、時間が間に合わず今回は見送りました。

しかし、予想を超えた落札価格でびっくりしているところです。

売却基準価格から計算すると、3.64倍の価格で落札され、今回のこの裁判所の入札の中で2番目に売却基準価格と、落札価格の乖離率が高い物件となりました。

私が、予想した落札価格は、12,000,000円が境目と判断していましたが、それを上回り坪@116万円の計算で落札されました。

私の予想金額は、駅近で商業地域、建ぺい容積が、80%/400%でプラス評価もありますが、前面道路が現況3mで、再建築の場合にはセットバック必要、取壊しの費用も建築費も前面道路が狭いので、若干割高になること、容積率も制限を受けること、賃借人との交渉などを考えれば坪当たり、90万から100万の間が妥当かなと思ったのですが・・・・?

建築会社などが落札していれば、建て替えを行わずリフォームで対応し、2階を賃貸に出せば利回りとしては、同上の金額で落札しても利益を出すことは可能ではあります。

 

  • 高槻市野田1丁目


土地  宅地  面積  1642.97㎡(496.99坪)

建物  鉄骨造陸屋根4階建 1F946.22㎡ 2F939.20㎡ 3F921.35㎡

4F28.60㎡  延床面積 2835.37㎡

阪急京都線「高槻市」駅 道路距離1800m 徒歩約23分

建ぺい率60% 容積率200%

客室 32室   昭和62年2月新築

売却基準価格   87,680,000円

落札価格     322,222,222円

入札人数      6名

落札者      法人

 

この物件については、売却基準価格と落札価格の乖離率が1番高かったので掲載いたしました。

乖離率は、3.67倍 と①よりも少し高い乖離率になっています。

それだけまだ需要が見込まれる物件なんでしょうね。詳細を見ていないので何とも言い難いのですが、まだまだコロナ禍の中、思い切った価格で入札された気がします。

 

さて、今日は、神戸地裁尼崎支部の開札の日なのですが、一点だけ入札を試みましたが、結果はどうでしょうか?楽しみです。

この報告は、次に、それでは又・・・・。
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