競売物件の落札のお話し
今回は、落札のお話しです。落札と言うよりも、落札結果のお話しと考えてください。
実際に私が感じたお話しで、それぞれ考え方感じ方は違うと思いますが、競売がどんなものかを感じて頂きたいのでお読みください。
競売裁判所 大阪地方裁判所
入札期間 令和2年11月26日9時~12月2日5時
開札期日 令和2年12月8日
土地 宅地 面積 41.99㎡(12.7坪)
建物 鉄骨造陸屋根3階建 1F30.25㎡ 2F30.25㎡ 3F17.09㎡
(実際の広さは増築部分があるので登記面積と違います)
京阪本線「千林」駅 徒歩2分(道路距離110m)
商業地域 建ぺい率80% 容積率400%(但し前面道路の関係で制限受ける)
前面道路 3m 再建築の場合はセットバック必要
賃借人あり 1階 店舗 2階 空室 3階 居宅
現状 月額 約14万円の賃料あり
売却基準価格 4,050,000円
落札価格 14,760,000円
入札人数 31名
落札者 法人
この物件については、入札準備をしていましたが、時間が間に合わず今回は見送りました。
しかし、予想を超えた落札価格でびっくりしているところです。
売却基準価格から計算すると、3.64倍の価格で落札され、今回のこの裁判所の入札の中で2番目に売却基準価格と、落札価格の乖離率が高い物件となりました。
私が、予想した落札価格は、12,000,000円が境目と判断していましたが、それを上回り坪@116万円の計算で落札されました。
私の予想金額は、駅近で商業地域、建ぺい容積が、80%/400%でプラス評価もありますが、前面道路が現況3mで、再建築の場合にはセットバック必要、取壊しの費用も建築費も前面道路が狭いので、若干割高になること、容積率も制限を受けること、賃借人との交渉などを考えれば坪当たり、90万から100万の間が妥当かなと思ったのですが・・・・?
建築会社などが落札していれば、建て替えを行わずリフォームで対応し、2階を賃貸に出せば利回りとしては、同上の金額で落札しても利益を出すことは可能ではあります。
土地 宅地 面積 1642.97㎡(496.99坪)
建物 鉄骨造陸屋根4階建 1F946.22㎡ 2F939.20㎡ 3F921.35㎡
4F28.60㎡ 延床面積 2835.37㎡
阪急京都線「高槻市」駅 道路距離1800m 徒歩約23分
建ぺい率60% 容積率200%
客室 32室 昭和62年2月新築
売却基準価格 87,680,000円
落札価格 322,222,222円
入札人数 6名
落札者 法人
この物件については、売却基準価格と落札価格の乖離率が1番高かったので掲載いたしました。
乖離率は、3.67倍 と①よりも少し高い乖離率になっています。
それだけまだ需要が見込まれる物件なんでしょうね。詳細を見ていないので何とも言い難いのですが、まだまだコロナ禍の中、思い切った価格で入札された気がします。
さて、今日は、神戸地裁尼崎支部の開札の日なのですが、一点だけ入札を試みましたが、結果はどうでしょうか?楽しみです。
この報告は、次に、それでは又・・・・。
実際に私が感じたお話しで、それぞれ考え方感じ方は違うと思いますが、競売がどんなものかを感じて頂きたいのでお読みください。
競売裁判所 大阪地方裁判所
入札期間 令和2年11月26日9時~12月2日5時
開札期日 令和2年12月8日
- 大阪市旭区千林1丁目
土地 宅地 面積 41.99㎡(12.7坪)
建物 鉄骨造陸屋根3階建 1F30.25㎡ 2F30.25㎡ 3F17.09㎡
(実際の広さは増築部分があるので登記面積と違います)
京阪本線「千林」駅 徒歩2分(道路距離110m)
商業地域 建ぺい率80% 容積率400%(但し前面道路の関係で制限受ける)
前面道路 3m 再建築の場合はセットバック必要
賃借人あり 1階 店舗 2階 空室 3階 居宅
現状 月額 約14万円の賃料あり
売却基準価格 4,050,000円
落札価格 14,760,000円
入札人数 31名
落札者 法人
この物件については、入札準備をしていましたが、時間が間に合わず今回は見送りました。
しかし、予想を超えた落札価格でびっくりしているところです。
売却基準価格から計算すると、3.64倍の価格で落札され、今回のこの裁判所の入札の中で2番目に売却基準価格と、落札価格の乖離率が高い物件となりました。
私が、予想した落札価格は、12,000,000円が境目と判断していましたが、それを上回り坪@116万円の計算で落札されました。
私の予想金額は、駅近で商業地域、建ぺい容積が、80%/400%でプラス評価もありますが、前面道路が現況3mで、再建築の場合にはセットバック必要、取壊しの費用も建築費も前面道路が狭いので、若干割高になること、容積率も制限を受けること、賃借人との交渉などを考えれば坪当たり、90万から100万の間が妥当かなと思ったのですが・・・・?
建築会社などが落札していれば、建て替えを行わずリフォームで対応し、2階を賃貸に出せば利回りとしては、同上の金額で落札しても利益を出すことは可能ではあります。
- 高槻市野田1丁目
土地 宅地 面積 1642.97㎡(496.99坪)
建物 鉄骨造陸屋根4階建 1F946.22㎡ 2F939.20㎡ 3F921.35㎡
4F28.60㎡ 延床面積 2835.37㎡
阪急京都線「高槻市」駅 道路距離1800m 徒歩約23分
建ぺい率60% 容積率200%
客室 32室 昭和62年2月新築
売却基準価格 87,680,000円
落札価格 322,222,222円
入札人数 6名
落札者 法人
この物件については、売却基準価格と落札価格の乖離率が1番高かったので掲載いたしました。
乖離率は、3.67倍 と①よりも少し高い乖離率になっています。
それだけまだ需要が見込まれる物件なんでしょうね。詳細を見ていないので何とも言い難いのですが、まだまだコロナ禍の中、思い切った価格で入札された気がします。
さて、今日は、神戸地裁尼崎支部の開札の日なのですが、一点だけ入札を試みましたが、結果はどうでしょうか?楽しみです。
この報告は、次に、それでは又・・・・。
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