今回は、落札のお話しです。落札と言うよりも、落札結果のお話しと考えてください。

実際に私が感じたお話しで、それぞれ考え方感じ方は違うと思いますが、競売がどんなものかを感じて頂きたいのでお読みください。

 

競売裁判所　　大阪地方裁判所

入札期間　　令和2年11月26日9時～12月2日5時

開札期日　　　　　令和2年12月8日

 

• 大阪市旭区千林1丁目

土地　　宅地　　面積　　41.99㎡(12.7坪)

建物　　鉄骨造陸屋根3階建　１F30.25㎡　２F30.25㎡　３F17.09㎡

（実際の広さは増築部分があるので登記面積と違います）

京阪本線「千林」駅　徒歩2分(道路距離110m)

商業地域　建ぺい率８０％　容積率４００％(但し前面道路の関係で制限受ける)

前面道路　３ｍ　　再建築の場合はセットバック必要

賃借人あり　１階　店舗　２階　　空室　　３階　居宅

現状　　月額　約１４万円の賃料あり

売却基準価格　　　4,050,000円

落札価格　　　　 14,760,000円

入札人数　　　　　　31名

落札者　　　　　　法人

 

この物件については、入札準備をしていましたが、時間が間に合わず今回は見送りました。

しかし、予想を超えた落札価格でびっくりしているところです。

売却基準価格から計算すると、3.64倍の価格で落札され、今回のこの裁判所の入札の中で2番目に売却基準価格と、落札価格の乖離率が高い物件となりました。

私が、予想した落札価格は、12,000,000円が境目と判断していましたが、それを上回り坪＠116万円の計算で落札されました。

私の予想金額は、駅近で商業地域、建ぺい容積が、80％/400％でプラス評価もありますが、前面道路が現況３ｍで、再建築の場合にはセットバック必要、取壊しの費用も建築費も前面道路が狭いので、若干割高になること、容積率も制限を受けること、賃借人との交渉などを考えれば坪当たり、90万から100万の間が妥当かなと思ったのですが・・・・？

建築会社などが落札していれば、建て替えを行わずリフォームで対応し、２階を賃貸に出せば利回りとしては、同上の金額で落札しても利益を出すことは可能ではあります。

 

• 高槻市野田１丁目

土地　　宅地　　面積　　1642.97㎡(496.99坪)

建物　　鉄骨造陸屋根4階建　１F946.22㎡　２F939.20㎡　３F921.35㎡

４F28.60㎡　　延床面積　2835.37㎡

阪急京都線「高槻市」駅　道路距離1800ｍ　徒歩約23分

建ぺい率６０％　容積率２００％

客室　３２室　　　昭和６２年２月新築

売却基準価格　　　87,680,000円

落札価格　　　　 322,222,222円

入札人数　　　　　　6名

落札者　　　　　　法人

 

この物件については、売却基準価格と落札価格の乖離率が1番高かったので掲載いたしました。

乖離率は、3.67倍　と①よりも少し高い乖離率になっています。

それだけまだ需要が見込まれる物件なんでしょうね。詳細を見ていないので何とも言い難いのですが、まだまだコロナ禍の中、思い切った価格で入札された気がします。

 

さて、今日は、神戸地裁尼崎支部の開札の日なのですが、一点だけ入札を試みましたが、結果はどうでしょうか？楽しみです。

この報告は、次に、それでは又・・・・。